Søberg: Fryselageret blir 14 meter høyt – nå søkes det om tre dispensasjoner

SØBERG: Kvams Minde AS vil bygge et lager- og fryselager på 5 530 kvadratmeter på Søberg i Melhus. Bygget blir 14 meter høyt til overkant gesims – nesten dobbelt så høyt som plan- og bygningsloven tillater uten at det står i en plan. Melhus kommune mottok søknaden om tre dispensasjoner onsdag 26. august 2026.

Fakta først

Søknaden er registrert som inngående brev i sak 2025/2717 hos Melhus kommune, journalført onsdag 26. august 2026. Avsender er Rambøll Norge AS, som er ansvarlig søker. Ansvarlig søker er seniorrådgiver Andrea Fjellanger Barstad. Tiltakshaver er Kvams Minde AS, org.nr. 936 329 276, som ifølge følgeskrivet også er hjemmelshaver til tomta.

Tomta ligger i reguleringsplanen for Søberg Øst, plan-id 2001016, i området som er avsatt til industri og lager og kalt I1 i plankartet. Bygningen får et areal på 5 530 kvadratmeter, mens tomta er på 13 862,8 kvadratmeter. Bygget alene gir en utnyttelsesgrad på 39 prosent; reguleringsplanens minstekrav på 40 prosent nås først når utomhusarbeidene regnes med, opplyser søkeren.

Bygningen skal brukes til lager, fryselager og kjølelager. Det vil være inntil ti ansatte knyttet til bygget. Adkomsten går fra fylkesvegen Melhusvegen og videre over den private Storsandvegen. Etter det følgeskrivet opplyser, er dette det siste byggefeltet i reguleringsplanen.

Bakgrunn: dette er de tre dispensasjonene

Plan- og bygningsloven (pbl.) åpner i kapittel 19 for at kommunen kan gi dispensasjon fra regler gitt i eller med hjemmel i loven. Terskelen er høy: etter pbl. § 19-2 andre ledd kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt», og fordelene må være «klart større» enn ulempene.

1. Byggehøyden

Pbl. § 29-4 første ledd slår fast at en bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare kan føres opp der det har hjemmel i en plan. Reguleringsplanen for Søberg Øst har ikke fastsatt noen maksimal byggehøyde, og dermed er det loven som gjelder.

Bygget måler 14,0 meter fra planert terreng til overkant gesims. Rambøll skriver at næringsbebyggelse ofte er plasskrevende, og at man vanligvis regulerer en høyere byggehøyde i næringsområder: «Det er tilsynelatende glemt i gjeldende reguleringsplan.»

Søkeren argumenterer med at omkringliggende bygningsmiljø består av næringsbebyggelse med flate tak, at bygget er trukket inn mot fjellsiden innerst i næringsområdet, og at det er brukt farger og variert materialbruk for å bryte opp fasaden. Nærmeste naboer er en ubebygd landbrukseiendom i aktiv drift, en jernbanetrasé og annen næringsvirksomhet.

2. Avstand til nabogrensen

Pbl. § 29-4 andre ledd krever at et byggverk står minst byggverkets halve høyde fra nabogrensen, og aldri nærmere enn 4 meter. Med 14,0 meter blir kravet 7,00 meter; med solcellepanel på taket blir høyden 14,8 meter og kravet 7,40 meter.

Bygget holder 7 meter til nabogrensen. Uten solceller er kravet altså oppfylt. Med solcellepanelet medregnet mangler det 40 centimeter. Panelet vil måle 80 centimeter over takflaten, men er ennå ikke prosjektert, og eksakt plassering er ikke bestemt.

Rambøll mener solcelleanlegget ikke skal regnes inn i gesimshøyden, og viser til en uttalelse fra departementet i sak 23/5591 av 12. februar 2024 om at det må gjøres en konkret vurdering av om anlegget påvirker naboenes sol-, lys- og utsiktsforhold. Denne dispensasjonen er derfor søkt subsidiært – altså bare for det tilfellet at kommunen kommer til at panelet skal telle med.

3. Kravet om felles parkering

Punkt 1.2.6 i reguleringsplanen sier at det innenfor området I1 skal legges til rette for at flere bedrifter kan ha felles parkering. Her er argumentasjonen av et annet slag: næringsområdet er nå «tilnærmet ferdig utbygget», og så vidt tiltakshaver kjenner til er det ikke etablert noen felles parkeringsløsning ved utbyggingen av de øvrige tomtene.

«Da bestemmelsen ikke er håndhevd må den anses utvannet», skriver Rambøll, som viser til likebehandlingsprinsippet. Søkeren peker også på at fryselageret får få ansatte, at øvrig kjøring til og fra eiendommen er varetransport, og at det ikke er ønskelig med persontrafikk inn på et lagerområde. Samtidig erkjenner søknaden at en dispensasjon i seg selv er en ulempe, fordi reguleringsplanen mister styringsfunksjon – men mener det allerede har skjedd her.

Som fordel ved solcelleanlegget anfører søkeren at et fryselager har «et betydelig energibehov», og at lokal produksjon av fornybar energi gir lavere strømuttak fra nettet og lavere klimagassutslipp.

To naboer har levert merknad

Nabovarselet er datert 24. april 2026, og det kom inn to merknader, går det fram av følgeskrivet. Melhusposten navngir ikke privatpersonene bak merknadene.

Den ene merknaden gjelder eiendommen som Storsandvegen går over. Her tas det opp at det må etableres veirett til å bruke Storsandvegen som tilkomstvei, at det stilles spørsmål ved om støygrensene for to leiligheter i Storsandvegen 2 og for eksisterende bedrifter er vurdert både for anleggsperioden og for driften, og at renholdet av vegen må ivaretas under anleggsarbeidet. Naboen mener videre at økt tungtrafikk setter myke trafikanter i fare, og krever gang- og sykkelfelt langs hele Storsandvegen – blant annet fordi brukerne ved Melhus kommunes arbeidssenter går til og fra bussholdeplassen der.

Tiltakshaver svarer at eiendommen har tinglyst vegrett til Storsandvegen, at virksomheten ikke er av støyende art og at støyutredning derfor er vurdert som unødvendig, og at veganlegget tidligere er etablert i tråd med reguleringsplanen, uten fortau.

Den andre merknaden kommer fra eieren av nabo-landbrukseiendommen. Der er innvendingen at bygget står for nær nabogrensen og vil kaste skygge inn over åkeren, at det må etableres grøft mot åkeren for å håndtere overvann, at bekken må senkes og pukksettes før bygging, og at en grensejustering bør vurderes. Naboen peker også på at nedbyggingen av dyrkajord «fortsetter i stor stil».

Tiltakshaver svarer at bygget er 14 meter høyt og holder 7 meter til nabogrensen, at solforholdene vil påvirkes deler av døgnet uten at det antas å påvirke dyrkbarheten, at det etableres en flomvegsgrøft langs grensen, og at spørsmålet om omdisponering av matjord ble avklart i planprosessen.

Det er også avklart

Det ble avholdt forhåndskonferanse i saken 29. august 2025. Den geotekniske vurderingen som følger søknaden konkluderer med at planområdet verken ligger i et løsneområde eller innenfor et utløpsområde for skred, at tiltaket ikke vurderes å påvirke jernbanen, og at fundamenteringsforholdene er gode nok til at bygningene kan direktefundamenteres.

Jernbaneloven § 10 setter en byggegrense på 30 meter fra jernbanesporet. Bane Nor ga i brev av 2. juli 2026 dispensasjon for plassering av sikkerhetsgjerde og opparbeidelse av tomta innenfor denne sonen. Selve bygningskroppen ligger lenger unna sporet enn 30 meter. Samtykke fra Arbeidstilsynet skal legges fram ved søknad om igangsetting.

Veien videre

Melhus kommune har mottatt både rammesøknaden og dispensasjonssøknaden, og saken ligger nå til behandling. Ingen av de tre dispensasjonene er avgjort, og det er ikke gitt rammetillatelse. Kommunen må vurdere hver enkelt dispensasjon opp mot de to vilkårene i pbl. § 19-2 andre ledd: at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene er klart større enn ulempene.

Søkeren ber om at tillatelse gis på vilkår om at tillatelser fra teknisk etat dokumenteres ved søknad om igangsetting. Avfallsplan med sluttrapport skal etter planen dokumenteres til søknad om ferdigattest.

Har du opplysninger i denne saken? Tips Melhusposten.