Øysand: Industrihall på 3 194 kvadratmeter godkjent – kommunen krever ny arealberegning før byggestart

ØYSAND: Melhus kommune har godkjent søknaden om rammetillatelse for en industrihall/lager på 3 194 kvadratmeter i Øysandvegen 139. Vedtaket er datert torsdag 16. juli 2026 og journalført fredag 17. juli 2026. Byggingen kan likevel ikke settes i gang før fem vilkår er oppfylt og kommunen har gitt igangsettingstillatelse.

Fakta først

Vedtaket har saksnummer 2026/438-8 og er sendt fra Melhus kommune til YME Arkitekter AS i Trondheim, med kopi til tiltakshaver Midt-Norsk Hestesenter AS. Brevet er signert avdelingsingeniør Marit Mæhle og avdelingsleder Ingrid Furunes ved byggesak.

Bygget er planlagt som et standard lagerbygg oppført i stål med sandwichelementer i fasaden, med porter på alle sider og eventuelt med kontorarealer. Ifølge saksutredningen vil bygget bli oppført i hvit/lys grå eller rød farge, slik som eksisterende bebyggelse i området. Total høyde fra gjennomsnittlig planert terreng opp til parapet er oppgitt til 10 meter, som er innenfor kravet i reguleringsbestemmelsene om maks 10 meter gesimshøyde. Det er vist 21 parkeringsplasser, inkludert to HC-plasser.

Eiendommen ligger i delfelt N/K/I 5, som har et areal på 8,8 dekar.

Rammetillatelse er ikke byggestart

En rammetillatelse avklarer de ytre rammene for et byggetiltak — plassering, størrelse, formål og forholdet til planverket. Den gir ikke rett til å begynne å bygge. Til det kreves en egen igangsettingstillatelse, og kommunen har listet opp hva som må på plass først:

• Manglende ansvarsretter må leveres, og tiltaksklassen for prosjektering av konstruksjonssikkerhet (betongkonstruksjoner) må avklares. Ved tiltaksklasse 2 er det krav om ansvarsrett for uavhengig kontroll.
• Supplerende dokumentasjon om byggets arkitektoniske utforming: oppdaterte fasadetegninger og redegjørelse for materialbruk, fargevalg og fasadeutforming.
• Korrigert beregning av bebygd areal (BYA).
• Tillatelse til tilkobling til kommunalt vann- og avløpsnett.
• Utslippstillatelse for oljeutskiller og infiltrasjonsanlegg.

I tillegg skal avfallsplan med sluttrapport leveres senest ved søknad om ferdigattest, og bygningens plassering skal dokumenteres med innmålte koordinater i SOSI-format.

Uklart om 40-prosentgrensa

Reguleringsplanen setter maksimal utnyttelse i N/K/I 5 til 40 prosent BYA. Søker har oppgitt at utnyttelsen er under denne grensa. Kommunen er ikke overbevist av dokumentasjonen:

«Med bakgrunn i innsendte opplysninger kan ikke kommunen fastslå at tiltaket holder seg innenfor maksimal tillatt utnyttelsesgrad på 40 % BYA.»

Det er ikke det samme som at grensa er overskredet. Kommunen etterlyser en korrigert beregning som viser hvordan arealet er regnet ut, inkludert parkeringsarealene som inngår i BYA.

Kommunen stiller også spørsmål ved selve parkeringsarealet. De 21 plassene er oppgitt til 311 kvadratmeter, men kommunen «kan ikke se at det oppgitte parkeringsarealet er tilstrekkelig til å romme de viste parkeringsplassene». Endelig parkeringsdekning og tilhørende arealberegninger skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse.

Grunnen: elvegrus, ingen tegn til forurensning

Geo Norway AS har vært geoteknisk rådgiver i saken. Selskapet konkluderer med at oppføring av nytt lagerbygg ikke vil medføre fare for områdeskred, verken fra eller inne på tomta, og at tomta er vurdert å ligge utenfor fare for flom, stormflo og skred i bratt terreng. Prøvegraving viser naturlig avsatt elvegrus på planområdet, og det er ingen indikasjon på forurensning.

Reguleringsplanens rekkefølgebestemmelse 7.3 krever normalt miljøteknisk undersøkelse før anleggsarbeid starter. Kommunen legger grunnundersøkelsene til grunn og anser kravet som oppfylt. Skulle det likevel dukke opp forurensning under anleggsarbeidet, skal arbeidet stanses i påvente av vurdering og eventuell tiltaksplan.

Bakgrunn

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 16. desember 2014, med en detaljeringssone der reguleringsplanen «Eiendommene gnr./bnr. 1/40, 1/9 og del av 1/131 m.fl.», vedtatt 12. november 2013, fortsatt gjelder. Formålet er næring, kontor og industri. Planen åpner for bebyggelse tilknyttet hestesportsenteret og annen næring, men forretning og detaljhandel er ikke tillatt.

Lokal forskrift for sone C Grunnvann gjelder for området. Melhus kommune ved teknisk drift, veg og trafikk har godkjent ny avkjørsel fra Øysandvegen (KV2), og teknisk drift, Plan VVA har godkjent plangrunnlaget for veg-, vann- og avløpsanlegget.

Naboer er varslet. Tre naboer ga tilbakemelding. To av dem samtykket direkte til tiltaket. Den siste merknaden gjaldt vegrett, og det bekreftes at signert avtale vil foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse.

Dersom bygget skal inneholde arbeidsplasser, må det i tillegg søkes Arbeidstilsynet om samtykke.

Veien videre

Neste steg er søknad om igangsettingstillatelse fra ansvarlig søker. Der må de fem vilkårene være dokumentert — ikke minst den korrigerte BYA-beregningen og de oppdaterte fasadetegningene. Først når kommunen har gitt igangsettingstillatelse, kan arbeidet på tomta starte.

Kommunen opplyser at endelig vurdering av byggets arkitektoniske utforming først vil bli gitt når de oppdaterte tegningene foreligger.

Tillatelsen har en ytre frist: hvis arbeidene ikke har startet innen tre år, faller den bort. Det samme gjelder dersom arbeidene stanses i mer enn to år. Fristene kan ikke forlenges, jamfør plan- og bygningsloven § 21-9 første ledd.

Før bygget kan tas i bruk må det søkes om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.