Brekkåsen: Melhus kommune ber Statsforvalteren forklare regnestykket bak Kroken-innsigelsen

BREKKÅSEN: Melhus kommune ber Statsforvalteren i Trøndelag forklare hvilket regnestykke innsigelsen mot Kroken-planen bygger på. Brevet fra kommunen er datert 17. august 2026 og journalført 18. august 2026.

Dette er uenigheten

Statsforvalteren i Trøndelag fremmet 2. juli 2026 innsigelse mot detaljreguleringsplanen for Kroken boligområde på Brekkåsen, blant annet fordi arealutnyttelsen er for lav. Melhusposten har tidligere omtalt at Statsforvalteren fremmet tre innsigelser mot planen.

Uenigheten handler ikke først og fremst om hvor mange boliger det er plass til. Den handler om hvilket areal man skal dele boligene på.

Ifølge planmaterialet stiller planen krav om minimum 69 og maksimum 80 boenheter, noe kommunen oppgir tilsvarer 4,1 og 4,8 boenheter per dekar. Kommunen regner da ut fra arealet som faktisk er avsatt til boligbebyggelse i planforslaget. Interne veier og lekearealer er holdt utenfor.

Statsforvalteren regner annerledes. I uttalelsen legges hele arealet som er avsatt til boligbebyggelse i områdeplanen til grunn, om lag 23,5 dekar. Med den metoden gir 69 boenheter en tetthet på 2,93 boenheter per dekar. Områdeplanens minstekrav på fire boenheter per dekar ville da tilsvart 94 boenheter.

Differansen mellom 69 og 94 er de 25 boenhetene kommunen nå viser til i brevet sitt. Kommunens eget regnestykke bygger dermed på et beregningsgrunnlag i underkant av 17 dekar, mens Statsforvalteren bruker 23,5.

Kommunen utfordrer hjemmelen

Innsigelsen er fremmet med hjemmel i plan- og bygningsloven § 5-4 og med bakgrunn i Statlige planretningslinjer for areal- og mobilitet. Den gjelder «inntil god arealutnyttelse er sikret».

Melhus kommune viser i brevet til rundskriv H-2/14, retningslinjene for innsigelse i plansaker, som slår fast at innsigelse bare kan brukes når det er et klart og reelt grunnlag for det.

«Vi kan ikke se at Statlige planretningslinjer for areal- og mobilitet som innsigelsen er hjemlet i, angir noen spesifikk utregningsmetode, eller at planforslaget er i strid med retningslinjene», skriver kommunen. Den opplyser videre at den heller ikke finner andre hjemler eller rettslige kilder med fastsatt utregningsmetode.

Det er på dette grunnlaget kommunen ber Statsforvalteren redegjøre for metoden.

Kommunens vurdering

Kommunen mener bestemmelsene i plansaken sikrer god utnyttelse i tråd med områdeplanen og intensjonen bak den. Den peker på at den pålegger forslagsstiller og utbygger å ivareta behovet for lekeplasser, renovasjon, blågrønne strukturer og internveier.

Kommunen viser også til hva områdeplanen for Brekkåsen faktisk sier om bebyggelsen: feltene B1, B2 og B3 skal bygges ut som småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og lavblokkbebyggelse. Bebyggelsen skal oppføres i maksimum 10 meter gesims fra gjennomsnittlig terreng, maks etasjehøyde er 3 meter, og eksisterende turstier skal ivaretas eller erstattes med tilsvarende kvalitet. Kapittel 4.3 slår fast at B1 skal ha minimum 4 og maksimum 5 boenheter per dekar.

«Brekkåsen er et område i Melhus hvor behovet for familieboliger er stort», skriver kommunen. Etter kommunens vurdering vil en høyere utnyttelse enn planforslaget angir tvinge fram mer utbygging i høyden, og de 25 ekstra boenhetene vil kreve flere enheter i lavblokker og flermannsboliger enn kommunen mener ligger i områdeplanens intensjon.

Micro-case: Tambartun ble regnet på samme måte

Kommunen står ikke uten presedens å vise til. I brevet peker den på «Detaljregulering av Tambartun», planid 2020012, som ligger under den samme områdeplanen for Brekkåsen. Der har praksis vært å legge det reelle arealet avsatt til boligbygging til grunn når utnyttingsgraden regnes ut.

Argumentet er altså at Statsforvalteren nå ber om en annen metode enn den som ble brukt i nabofeltet, uten at kommunen kan se hvor den metoden er hjemlet.

Veien videre

Brevet av 17. august 2026 svarer bare på én av de tre innsigelsene, den om effektiv arealbruk og parkering. Innsigelsene om at areal til håndtering av overskuddsmasse ikke er sikret, og den om hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår og universell adkomst til lekeplassene, er ikke berørt i dette brevet.

I tillegg har Trøndelag fylkeskommune innsigelse om at bussnuplass må være på plass før byggestart, og utbygger Norgeshus AS har bedt om møte med kommunen før planen endres. Begge forhold har Melhusposten tidligere omtalt.

Det neste steget er Statsforvalterens svar på kommunens spørsmål om utregningsmetode. Det foreligger ikke noe vedtak i saken, og innsigelsene er fortsatt i kraft.

Har du innspill eller opplysninger i Kroken-saken? Tips Melhusposten.